LTV, DTI, DSR

주택담보대출 이해하기: LTV, DTI, DSR의 차이점

주택을 구매할 때 가장 중요한 부분 중 하나는 대출입니다. 특히, 주택담보대출은 대부분의 사람들이 집을 살 때 이용하는 주요 금융 수단입니다. 이때 많이 들어본 용어로 LTV, DTI, DSR이 있습니다. 이 세 가지는 주택대출을 받을 때 중요한 기준으로 작용하며, 각각의 개념을 이해하는 것이 필요합니다.

1. LTV (Loan to Value Ratio) - 주택가치 대비 대출금액

LTV는 주택의 평가된 가치에 대해 얼마나 많은 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 쉽게 말해 매매가 대비 대출 가능 금액입니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면 7억 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 주택담보대출은 주택이라는 실물 담보를 기반으로 하기 때문에, 신용대출보다 상대적으로 이자가 낮고 대출 조건이 유리한 경우가 많습니다.

LTV 공식:

LTV = (대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치) × 100
LTV가 높은 경우, 더 적은 자기자본으로 주택 구매가 가능하지만, 정부는 금융 안정을 위해 LTV를 엄격하게 관리하고 있습니다.
주택가격 상승을 억제하고 과도한 대출을 방지하기 위해 LTV 규제는 주택담보대출에서 중요한 역할을 합니다.

2. DTI (Debt to Income Ratio) - 소득 대비 대출 상환 비율

DTI는 대출자의 소득을 기준으로 얼마나 많은 금액을 대출 상환에 사용할 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 이는 주택담보대출의 원리금(원금+이자) 상환액과 기타 대출 이자 상환액을 포함하여 계산됩니다. 예를 들어, DTI가 40%라면, 연소득이 1억 원인 경우 4천만 원까지만 대출 상환에 사용할 수 있다는 의미입니다.

DTI 공식:

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100
DTI는 소득 대비 부채 상환 부담을 계산하여 대출 한도를 정하는 기준이 됩니다. 이로 인해 대출자는 무리하게 많은 대출을 받지 않게 됩니다.

3. DSR (Debt Service Ratio) - 총대출 상환 비율

DSR은 DTI보다 확장된 개념으로, 대출자의 모든 대출 상환액(원리금)을 소득과 비교하여 대출 한도를 설정하는 방식입니다. 즉, 주택담보대출뿐만 아니라 다른 대출의 원금과 이자까지 모두 포함하여 대출 상환 부담을 평가합니다. 예를 들어, DSR이 30%라면, 연소득 1억 원일 때 총 3천만 원을 대출 상환액으로 사용할 수 있습니다.

DSR 공식:

DSR = (모든 대출 원리금 상환액) / 연소득 × 100
DSR은 대출 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하기 때문에, DTI보다 더 적은 금액을 대출받을 수 있는 경우가 많습니다. 이는 금융권에서 차주의 전체 부채 부담을 정확히 평가하여 대출 가능 금액을 조정하는 중요한 지표로 활용됩니다.

4. LTV, DTI, DSR의 차이점

LTV, DTI, DSR 모두 대출을 평가하는 기준이지만 그 적용 방식이 다릅니다.

LTV는 주택의 가치를 기준으로 대출 한도를 설정하는 방식입니다.

DTI와 DSR은 소득을 기준으로 대출 상환 능력을 평가하는 방식입니다. 
DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출 이자를 포함하지만, 
DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 포함하여 보다 포괄적인 대출 심사를 합니다.

= 지표기준고려 사항 =

LTV	담보 가치	주택 가격
DTI	소득	주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자
DSR	소득	모든 대출의 원리금

 

 

감사합니다.
결혼하려니 집이 제일 큰 걸림돌이네요, 뛰어넘어야겠죠.!
화이팅!